Instytucję zasiedzenia nieruchomości reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 – Kodeks cywilny. Do zaistnienia zasiedzenia ustawa wymaga zaistnienia dwóch podstawowych przesłanek:
➢ upływu określonego przepisami okresu czasu oraz
➢ władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny
Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jest to tak zwane zasiedzenie nieruchomości.
Przez posiadacza należy rozumieć osobę, która faktycznie włada nieruchomością i korzysta z niej tak, jakby była jej właścicielem. Posiadanie w dobrej wierze to sytuacja, w której posiadacz nieruchomości nie jest świadomy tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Niekiedy zdarza się, że osoba, która korzysta z nieruchomości jest przekonana, że stanowi ona jej własność. Dzieje się tak najczęściej, gdy rodzina korzysta z danego gruntu od pokoleń, nie mając świadomości, że nie posiada do niego tytułu prawnego, a też nikt inny nie zgłasza swoich praw do tego gruntu.
Jednak nie tylko ten, kto posiada nieruchomość w dobrej wierze może stać się jej właścicielem. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Oznacza to, że nawet osoba, która wie, że prawo własności nieruchomości jej nie przysługuje, może stać się właścicielem, jeżeli włada nieruchomością jak właściciel przez okres 30 lat.
Oddzielne regulacje dotycząc nieruchomości rolnych. Nabyć nieruchomość rolną przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 hektarów użytków rolnych. Bycie rolnikiem indywidualnym jest dodatkową przesłanką niezbędną do zasiedzenia nieruchomości rolnych.
Dodatkowo, jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, a więc taki, który jest faktycznym właścicielem nieruchomości, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa z upływem okresu 20 albo 30 lat. Oznacza to, że dla zaistnienia zasiedzenia, a więc nabycia własności nieruchomości w tym trybie, nie trzeba podejmować żadnych dodatkowych kroków. Aby jednak osoba, która zasiedziała nieruchomość, mogła wpisać prawo własności do księgi wieczystej, konieczne jest uzyskanie postanowienia sądu wydanego po przeprowadzeniu postępowania sądowego o stwierdzenie zasiedzenia.